Законодательство Болгарии
Необходимо ли мне консультироваться с адвокатом в России?
Нет. Обычно нет необходимости в консультации с адвокатом. Наши сотрудники готовы помочь вам в решении всех правовых вопросов, включая передачу в собственность, и дадут вам юридическую консультацию. Эта услуга предоставляется вам бесплатно в случае необходимости. Если вы предпочитаете, чтобы отчет о юридической чистоте титула был составлен независимым консультантом, у вас есть на это право. Наш адвокат охотно представит соответствующие правоустанавливающие документы любому юридическому консультанту, болгарскому или иностранному, который обратится к нему от вашего имени.
Многие адвокаты имеют веб-сайты на английском языке. Можно увидеть список адвокатов, зарегистрированных в Верховном совете адвокатов .
Кто ваш адвокат?
Марина Величкова, Софийская ассоциация адвокатов.
Госпожа Величкова получила образование в Софийском Университете (1999-2005 гг.) и работала в должности юриста в адвокатской конторе (с января по октябрь 2006 года), а также ранее в должности помощника адвоката в адвокатской конторе (2003-2004 гг). Барристер и член Софийской ассоциации адвокатов (с июля 2006 года).
e-mail: Mariana@pdi.ie
Должен ли я нанять собственного нотариуса в Болгарии, так как я не знаю к кому мне обращаться?
По Болгарскому закону, нотариус, находящийся под юрисдикцией района, к которому относится собственность, должен вести дела, касающиеся этой собственности. На побережье много нотариусов. Список государственных нотариусов .
Нотариальный акт должен быть подписан лично вами, или кем-то от вашего лица, в случае, если у них есть на это доверенность (см. выше).
Какой телефон нотариуса в Поморье?
+359 596 22 330, roydev@pomonet.bg. Нотариуса зовут господин Кристо Ройдев. Он говорит по-английски. Нотариус не работает в субботу и воскресенье, рабочие часы с понедельника по пятницу: с 8.30 до 12.00 и с 13.00 до 17.00.
Нотариальный акт будет только на болгарском языке. Тем не менее, вы можете получить сертифицированный перевод. Предварительные контракты обычно составляются на 2-х языках, русском и болгарском.
Я не хочу ездить в Болгарию. Может ли «Платинум Девелопментс» заниматься моими делами?
Если инвестор выбирает не ездить в Болгарию для подписания нотариальных актов, он может воспользоваться доверенностью, предоставляемой компанией «Платинум».
Какова процедура, если я хочу оформить доверенность на «Платинум Девелопментс»?
«Платинум» пришлет вам доверенность, которую составят независимые юристы в Болгарии, документ будет необходимо заверить в Болгарском посольстве в России. Документы выверяются и отправляются в Болгарию. Это позволяет клиенту не ездить в Болгарию, чтобы самому заниматься закрытием сделки. Правовые документы и ключи будут переданы с помощью курьера клиенту в течение 4 недель. Стоимость такой услуги будет составлять 0,5 %.
Есть ли какие-либо ограничения по перепродаже апартаментов в будущем?
Нет, таких ограничений нет.
Находится ли недвижимость в залоге?
Нет, недвижимость не находится в залоге. Это крайне необычно для Болгарии закладывать недвижимое имущество. Поэтапная оплата является наиболее распространенной формой платежа. Являясь застройщиком, компания «Платинум» контролирует строительство и требует оплату следующей стадии только после того, как эта стадия строительства завершена.
Могу ли я открыть банковский счет в Болгарии?
Да. Россияне и граждане других стран имеют право открывать счета в болгарских банках, в любой валюте. Они также могут беспрепятственно переводить эти деньги с данных счетов.
Я слышал, что существуют ограничения относительно владения землей в Болгарии иностранными гражданами. Необходимо ли мне прожить определенное время в Болгарии или организовать здесь предприятие, чтобы купить свою собственную квартиру?
Совсем не обязательно. Ограничения касаются только владения землей. Если вы покупаете квартиру или даже все здание, то никаких ограничений нет. Вам не нужно организовывать компанию или проживать в стране.
Что означает предварительный договор? Почему это не полноценный договор?
Договор предварительный в том смысле, что он подписывается до нотариального акта, который будет доступен только после того, как недвижимая собственность построена. Предварительный договор обязывает две стороны заключить окончательный договор в форме нотариального акта, который документально фиксирует передачу собственности. Предварительный договор обязывает стороны к его исполнению, и необходим на период строительства недвижимости, и, соответственно, Продавец не имеет права передать права на квартиру до окончания строительства. Предварительный договор, предложенный нами, обязывает застройщика (1) построить собственность и (2) передать права на нее по завершению строительства. В случае невыполнения данного обязательства, Продавец будет обязан вернуть выплаты и оплатить понесенный ущерб (если таковой будет). В случае невыполнения последнего, Продавец несет ответственность за те же выплаты ИЛИ право собственности может быть передано Покупателю по решению суда, которое заменяет нотариальный акт (покупатель может выбрать наиболее приемлемое для него решение).
Какие гарантии дает предварительный договор в случае, если Продавец не выполняет свои обязательства?
Гарантия предоставляется предварительным договором, и в случае, если Продавец не передает вам права собственности, они будут вам переданы по решению суда. Такое решение может применяться и в случае неплатежеспособности Продавца, а вам, скорее всего, дадут преимущественное право перед другими кредиторами. Поэтому вы находитесь в более сильном положении, чем представляли, даже если не являетесь владельцем недвижимости (так как строительство пока не завершено).
Что такое нотариальный акт? Дает ли он право собственности?
Да, нотариальный акт — стандартный и на данный момент наиболее распространенный вид передачи собственности во владение в Болгарии и является подтверждением того, что человек владеет собственностью. Именно на основании этого акта собственность передается владельцу. Он заключается между Продавцом и Покупателем в присутствии государственного нотариуса, который заверяет подлинность их подписей, а также продажу и покупку соответственно. Копия акта хранится в специальном регистрационном бюро и впоследствии регистрируется в соответствующих государственных органах.
Тем не менее, нотариальный акт НЕ является векселем, обеспеченным ценными бумагами, т.е. недвижимость не может передаваться в собственность нового владельца путем передачи данного акта (что является правовой нормой в странах общего права). Если Покупатель желает передать право собственности третьему лицу, необходим новый нотариальный акт, оформленный в соответствии с процедурой, описанной выше.
Я покупаю недвижимость с моим партнером и другими инвесторами, но уже сделал бронь и подписал договор на свое имя. Могу ли внести изменения сейчас?
Как только квартира будет переведена на ваше имя, вы сможете назвать людей, которые, по вашему желанию, смогут обладать правами на собственность. Если это отличается от содержания предварительного договора, необходимы письменные заявления от всех людей, включенных в предварительный договор, о том, что они не против добавления новых имен.
Кто на данный момент владеет землей, на которой ведется строительство? Принадлежит ли она продавцу?
Земля принадлежит Продавцу, который ведет застройку. Вы можете получить заверенный перевод нотариального акта вместе с чертежами земельного участка и других правоустанавливающих документов, или же ваш болгарский адвокат может связаться с нами и посмотреть оригиналы.
Какова процедура проверки юридической чистоты?
При покупке земли, на которой ведется строительство, мы проводим тщательное расследование юридической чистоты титула собственности продавца и любых предыдущих владельцев за последние 10 лет (10 лет является максимальным сроком в течение которого, ЛЮБОЕ третье лицо может обжаловать свое право на имущество). Это сравнительно не трудно, так как все возможные претензии относительно действительного владельца должны быть зарегистрированы специальными государственными органами. Перед тем, как купить какое-либо недвижимое имущество, мы узнаем в этом государственном органе, не является ли недвижимость предыдущего владельца (или его предшественников) предметом ипотеки, не проданы ли права на строительство (см. ниже) или не было ли искового заявления на данную недвижимость и т.д. Если нет никаких претензий к владельцу, то не может быть претензий и к нам, а соответственно и к вам.
Таким же образом, вы можете проверить наше право на объект недвижимости Болгарии, который продаем вам, чтобы выяснить, не сделали ли мы ваши апартаменты предметом ипотеки; не продали ли кому-нибудь до вас и т.п. Такие действия были бы занесены в Регистрационном бюро под нашими именами.
Документы, которые должны быть проверены на точность: нотариальный акт (а также нотариальные акты любых предыдущих владельцев за последние 10 лет), схема земельного участка, которая сопровождается Свидетельством об отсутствии обременения и запрета на продажу имущества (выдается в Регистрационном бюро, упомянутом выше), свидетельство от государственного и муниципального управлений о том, что недвижимость не находится в их владении и что нет претензий относительно восстановления в собственность; и, если строительство уже началось, требуется разрешение на строительство. Мы стараемся получить все эти документы перед началом строительства и можем представить их вам перед продажей. К тому же, чтобы закрыть сделку с вами, государственный нотариус потребует представить все эти документы. При закрытии сделки, мы также представляем свидетельство о завершении строительства и разрешение на проживание. (В особых случаях, например, страхование титула, ипотеки и др., может потребоваться больше документов).
Как я могу убедиться, что на мою собственность нет ипотеки или прав третьих лиц?
Вы можете запросить сертификат о том, обременена ли собственность или нет. Мы вам представим такой документ на дату запроса. Это, правда, займет время, так как инстанции, которые выдают такой документ, не очень оперативны. К тому же, перевод также отодвинет день получения этого документа. Будет быстрее, если у вас есть Болгарский адвокат, которому мы можем предоставить оригинал.
Владею ли я землей, на которой стоит моя собственность?
Нет, на данный момент иностранцы не имеют права обладать землей в Болгарии. Тем не менее, нет никаких ограничений на определенные права на нее, которые по болгарскому закону отделяются от права владения. Поэтому у вас может быть «право на строительство» , которое позволяет вам строить и бессрочно владеть построенной недвижимостью. Если вы покупаете апартаменты, т.е. часть здания, соответственно будете владеть частью прав на строительство. На практике владелец таких прав чувствует себя, как будто он или она владеет землей, в то же время как собственник земли на которой построен объект недвижимости хотя и удерживает титул владельца на практике не имеет никаких существенных прав.
Если все же иностранец захочет владеть землей в Болгарии, ему будет необходимо открыть компанию в Болгарии. Все компании, открытые в стране, считаются болгарскими, не смотря на то, где находятся владельцы долей в уставном капитале, и компания в которой вы являетесь 100% участником, имеет право покупать землю без ограничений.
Если болгарский закон не разрешает покупать землю лицам без болгарского гражданства, кто будет владельцем земельного участка, на котором построено здание и квартиры переданы в собственность?
Застройщик или кто-то другой, кто был владельцем земли, перед тем как построить здание, сохраняют «голое» имущество, т.е. формальное право на землю, лишенное своего содержания. Владелец жилой единицы (квартиры) имеет право «суперфиции» («над поверхностью»), т.е. право на строительство и владение бессрочно и бесплатно недвижимостью, построенной на земле. На самом деле владение такими правами это практически то же самое, что и право владения землей. Это право все равно бессрочное и защищает владельца от вмешательства. Даже если здание разрушено из-за природных катаклизмов, обладатель права собственности на квартиру имеет право на повторную застройку (такого же размера). Владелец такой земли может продать ее третьему лицу, но это происходит редко, так как никто не заинтересован в покупке такой земли. Единственное право владельца, которое может иметь практическое значение, это право на строительство на земле и расширение существующего здания (если Постановление о зонировании и использовании городских территорий разрешает достраивать здание
Если мы покупаем отдельные квартиры, то кто владеет структурными и общими частями здания?
Владельцы квартир в многоквартирном здании по болгарскому закону также имеют долю в общий частях здания. Все здание принадлежит владельцам квартир (а не землевладельцу) — соответствующие отдельные квартиры и условные доли зон общего пользования. (Доля определяется отношением между площадью отдельной квартиры и общей площадью застройки). Обратите внимание, что ваша часть владения общей зоной защищена законом, и при получении права на собственность квартиры вы также получаете свою долю в общей зоне на основании этого закона, независимо от договора о продаже, т.е. если эта доля не упоминается напрямую в договоре о продаже (хотя мы прямо говорим об этом в договоре), вы все равно ее получите.
Будут ли у меня какие-либо обязательства по собственности после того, как я произвел все платежи и получил право собственности? Кто будет управлять моей недвижимостью после?
Нет, у вас нет никаких обязательств. После продажи всех квартир, у застройщика нет никаких прав на них (соответственно и у вас нет никаких обязательств). Владельцы квартир могут заключить управленческий договор с застройщиком (или другой компанией), но они не обязаны это делать. Владельцы квартир могут выбрать другого управляющего недвижимостью (если они заключили управленческий договор, после того как закончился срок договора), если его условия более приемлемы. По болгарскому закону нет никакой связи между строительством недвижимости и последующим ее управлением.
Единственное обязательство, которой будет у вас в качестве владельца собственности, это платить налог на недвижимую собственность. Обычно при желании сохранять недвижимость в лучшем виде, вы выбираете управляющего недвижимостью, но это не предусматривается законом Болгарии, это делается по желанию владельцев квартир.
Что такое «грубое» строительство? Эта фраза не понятна моему адвокату!
«Грубое» строительство определяется специальным строительным актом, когда здание уже стоит, т.е. есть стены и крыша, но отделочные работы еще не были произведены или произведены частично. Точная дата окончания «грубого» строительства определяется свидетельством, которое выдается государственными инстанциями, курирующими строительство. Дата получения свидетельства определяется очень точно, и она является днем оплаты второго взноса. Вы можете сделать запрос на перевод данного свидетельства, и оно предоставляется вам в то время, когда надо платить соответствующий взнос.
Почему оплата производится на счет «Платинум Девелопментс, Болгария», а не продавца? Куда уходят мои деньги?
Средства клиента идут на клиентский счет компании «Платинум Девелопментс, Болгария», и деньги переводятся застройщику, только когда все условия были соблюдены. Данный счет подлежит аудиторской проверке компанией KPMG дважды в год, чтобы убедиться в том, что все средства достигают конечного счета.
Какие отношения между «Платинум Девелопментс, Болгария» и застройщиком/продавцом (название в моем договоре)?
Если вас интересуют отношения между «ПДИ» и застройщиком, мы может предоставить копию агентского договора и меморандума, который объяснит отношения между вышеуказанными сторонами.
Почему в моем договоре нет даты начала строительства Продавцом?
В договоре на прописана дата начала строительства, так как есть условие, по которому Продавец должен закончить строительство в определенный строк. Соответственно, строительство должно начаться заблаговременно, чтобы завершиться в срок и любая задержка в начале будет за счет Продавца. Если была задержка начала строительства, то ему придется нести затраты за ускоренное строительство. Так как задержка начала строительства не является уважительной причиной для задержки в сдаче, это не должно быть вашей заботой.
Почему в контракте применяется болгарское право и почему болгарские суды разрешают споры?
Применяется болгарское право и болгарские суды разрешают споры, так как застройщик и недвижимость находятся на территории Болгарии. Российский суд не имеет возможности ни присвоить вам недвижимость, ни заставить Продавца вернуть деньги вне его юрисдикции. Обратите внимание, что даже с применением болгарского права, будут превалировать версии документов на русском языке в случае несоответствий в тексте, что организовано только в целях удобства для покупателей.
Как может применяться болгарское право, но с превалированием документов на русском языке?
Это только в целях удобства для клиентов, так как они предпочитают, чтобы превалировала версия документа, которую они могут понять. Даже если применяется болгарский закон и споры решаются в суде, где находится недвижимость, не существует правового требования, чтобы договорные документы были на болгарском языке. Документы могут быть составлены только на русском (в спорном случае в суд предоставляется заверенный перевод).
Кто будет проверять мою квартиру во время строительства? Что будет, если конструкция имеет дефекты или построена в несоответствии со спецификацией в договоре?
В соответствии с законом Покупатель имеет право проверять строительство в любое время и может выдвигать возражения относительно неудовлетворительного результата при сдаче объекта. В таких случаях застройщик обязан исправить работу в срок, определенный Покупателем. Покупатель также может требовать скидку или, чтобы кто-то другой произвел исправления недостатков от имени Продавца. Кроме того, если отклонения или недостатки настолько значительные, что квартира считается неприемлемой для запланированного использования, Покупатель может расторгнуть договор. Покупатель также может требовать компенсацию за понесенный ущерб (включая потерю будущей прибыли), если он является прямым последствием в результате задержки окончания строительства.
Кто отвечает за выдачу разрешений на строительство в Болгарии?
Разрешение на строительство выдаются Главным архитектором соответствующего муниципалитета вместе с одобрением архитектурного проекта застройщика. Никакой строительный проект не может начать реализовываться без разрешения и одобрения проекта.
Почему в моем договоре нет условия, что застройщик должен получить разрешение на строительство?
Именно потому, что он обязан это сделать. Продавец предпринимает действия по строительству, что подразумевается, что он получает все разрешения, которые необходимы по закону для такого строительства. Если Продавец не сделает это, это является грубым нарушение закона, и вы получаете право на полную компенсацию.
Получите ли вы свидетельство о завершении строительства недвижимости? Можно ли мне будет их увидеть?
По закону застройщик обязан получить соответствующие документы для подтверждения каждой стадии готовности недвижимости. Обычно последними документами являются свидетельство о завершении строительства и разрешение на проживание. Эти документы потребуются нотариусу для завершения сделки. Без них строительство здания не считается завершенным, и поэтому наше обязательство построить вашу недвижимость снимается по получении этих документов.
Документы могут быть переведены и предоставлены вам по запросу. Конечно, это произойдет только после завершения строительства, а не при подписании предварительного договора. Если вы покупаете квартиру после того, как началось строительство, вы можете запросить копию свидетельства о завершении предыдущей стадии работ.
Могу ли я проверять свою квартиру во время строительства, чтобы убедится в том, что качество меня устраивает?
Конечно. Закон позволяет вам осуществлять контроль строительства на любой стадии. Как и обязывает нас предоставлять соответствующие документы вам по запросу. Если вы хотите инспектировать строительную площадку, рекомендуется для этого уполномочить эксперта от своего имени.
Нужно ли мне платить налоги в Болгарии?
К сожалению, да; к счастью, налоги невысокие!
Налог передачи в собственность
Вам необходимо будет оплатить государственную пошлину и другие налоги, которые составляют около 2,9 % стоимости апартаментов, чтобы апартаменты перевели в вашу собственность. 2,9 % — самая большая сумма к оплате и платится один раз в момент передачи апартаментов в вашу собственность.
Налог на имущество
Как только апартаменты перешли в вашу собственность, вы будете должны платить ежегодный налог на собственность и коммунальные сборы в муниципалитет, которые варьируются, в зависимости от района. Вам необходимо все точно узнать о застройке, где вы покупаете недвижимость. Также знайте, что если налог на передачу в собственность — это процент от реальной стоимости, то налог на имущество — это процент налоговой оценки вашей недвижимости. Она рассчитывается соответствующим государственным органом и в 5-10 раз ниже рыночной стоимости. В результате налог на имущество составляет незначительную сумму.
Налог с дохода
И наконец, если вы сдаете вашу квартиру третьим лицам, то вы имеете доход в Болгарии, вам придется подавать декларации о доходах, и соответственно, платить налог. Процент к оплате может меняться, но обычно ниже, чем соответствующий процент в России. Существует соглашение о двойном налогообложении между Болгарией и Россией, поэтому вы не будете платить налог дважды с одного дохода.
Плачу ли за передачу в собственность, если да, то сколько?
Перевод в собственность на сегодняшний день составляет 2,9 % от стоимости недвижимости, согласно нотариальному акту. Это включает в себя 2 % – государственная пошлина, 0,4 % – услуги нотариуса и регистрационный сбор и 0,5 % – за переводы, доверенность, проверку и т.д.
Вам не надо привлекать своих адвокатов и архитекторов, если только вы не предпочтете так поступить. Застройщик сам предоставляет таких специалистов, для того, чтобы перевод в собственность прошел беспрепятственно, и их услуги включены в вышеуказанные 0,5 %. Если вы предпочтете своих адвокатов и архитекторов, их стоимость сильно различается.
(Такая организация применяется только для передачи в собственность; еще есть налог на имущество, который отличается, см. выше).
Могут ли несколько человек купить одну квартиру?
Да, и в таком случае собственность будет общей для всех лиц, указанных в нотариальном акте (они могут отличаться от указанных в предварительном договоре, т.е. они могут быть добавлены потом) в равных долях, если иное не указано в акте. В случае чьей-либо смерти, его доля переходит по наследству, а не к другим совладельцам.
Моя жена/мой муж должен(а) быть включен(а) в договор?
Очень важно отметить, что согласно болгарскому семейному праву, собственность, приобретенная супругом в течение брака, будет являться собственностью обоих супругов, т.е. владеть они будут одинаковыми частями, даже если не указаны в договоре или акте. Важно, что вам потребуется разрешение вашего супруга, для того, чтобы впоследствии продать квартиру.
Могу ли я отдать под залог квартиру, которую покупаю, для финансирования своих взносов за стадии строительства?
Да. Вы без проблем можете взять кредит в болгарском банке, заложив имущество, чтобы выплатить последний взнос за свою квартиру. Но вы находите банк самостоятельно. Компания «Платинум Девелопментс» может рекомендовать финансовых агентов, которые помогли предыдущим клиентам. Вы должны договориться об обременении имущества до последнего взноса и передачи в собственность, а банк потребует, чтобы залог был указан в акте передачи в собственность. Вы получите в собственность недвижимость, а банк произведет выплату через несколько дней после даты передачи в собственность. Несмотря на то, что будут некоторые административные трудности, «Платинум Девелопментс» и застройщик проявляют гибкость в работе с клиентами.
Такой же способ оплаты можно организовать и для вашего второго взноса, но это будет намного сложнее. Когда приходит время второго взноса, завершено только «основное» строительство, а банки не дают займы под такую недвижимость или сумма, на которую они соглашаются, будет меньше необходимой вам. Далее, компания «Платинум Девелопментс» будет вынуждена передать вам право собственности раньше запланированного времени, оставляя его уязвимым, в случае, если вы прекратите платить взносы банку, и он наложит арест на недвижимость. Тем не менее, «Платинум Девелопментс» стремится по возможности проявлять гибкость в предоставлении таких возможностей.
